Подобрать квартиру

Публичное предложение на торгах по банкротству: как падает цена квартиры и когда подавать заявку

Редакция «Чистый лот»Опубликовано

Надпись «Когда подавать заявку»; столбики цены по шести периодам становятся ниже, на четвёртом — бирка «Заявка», внизу пунктир цены отсечения, рядом часы

Публичное предложение — третий этап продажи квартиры на торгах по банкротству. Его проводят, если квартиру не продали на аукционе и на повторных торгах. Цена снижается по графику из сообщения о торгах, и в каждом периоде своя цена. Право купить квартиру получает участник, который в периоде подал заявку с ценой не ниже цены периода. Если таких заявок несколько, побеждает максимальная цена. Шаг снижения, длину периода и нижнюю цену закон не задаёт. Для задатка он ставит только предел — 20% начальной цены. Остальное записывают в утверждённом порядке продажи, а для квартиры в залоге условия торгов определяет залоговый кредитор.

Подавать заявку разумно в том периоде, где цена впервые не выше вашей максимальной цены, и предлагать ту сумму, которую вы готовы заплатить. Ожидание снижает цену только до первой чужой заявки. Мы разобрали 38 протоколов публичного предложения по московским квартирам на одной электронной площадке. Это выборка, а не статистика всего рынка. В 12 случаях победитель определился уже в первом периоде, в последнем — только в двух, и все победители предложили больше цены периода. Если квартира в залоге, в периоде без заявок её может оставить за собой залоговый кредитор, и торги на этом закончатся.

Как устроено публичное предложение в целом, коротко разобрано в шаге 5 пошаговой статьи о покупке квартиры с торгов по банкротству. Здесь — как прочитать график конкретного лота и выбрать период. Тексты норм сверены 14.10.2026. Речь о квартире целиком. Это не юридическая консультация: где исход зависит от обстоятельств дела и суда, мы так и пишем.

Кто задаёт график и где он записан

Закон задаёт только рамку. Публичное предложение начинается, если повторные торги признаны несостоявшимися, договор с их единственным участником не заключён или договор по их итогам не заключён. Начальная цена равна начальной цене повторных торгов. Для квартиры в залоге есть ещё одно условие. В течение 30 дней со дня, когда повторные торги признали несостоявшимися, залоговый кредитор вправе оставить квартиру за собой по цене на 10% ниже начальной цены повторных торгов. Публичное предложение начинается, только если он этим правом не воспользовался (п. 4.1 ст. 138). Так записано и в положении о продаже квартиры на Погодинской улице, которую мы разбираем ниже. В сообщении о торгах указывают, на сколько снижается цена и через какой срок (п. 4 ст. 139 закона о банкротстве). Чисел — размера шага, длины периода, минимальной цены — эта норма не задаёт. Их берут из документа о порядке продажи.

Чья квартира Кто определяет порядок продажи и график Если есть спор
Гражданина-банкрота Проект положения о продаже готовит финансовый управляющий в течение месяца после описи и оценки. Утверждает собрание или комитет кредиторов в течение двух месяцев (п. 1 ст. 213.26) В течение двух месяцев после того, как сведения об утверждении включены в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ), участники дела могут заявить разногласия. Тогда положение утверждает арбитражный суд
Компании Предложения готовит конкурсный управляющий, утверждает собрание или комитет кредиторов (п. 1.1 ст. 139) Если за два месяца порядок не утвердили, просить суд утвердить его вправе управляющий, а также кредитор или уполномоченный орган, если на него приходится больше 20% требований в реестре
Квартира в залоге, например у банка Начальную цену, порядок и условия торгов определяет залоговый кредитор (п. 4 ст. 138, п. 4 ст. 213.26) Разногласия залогового кредитора и управляющего разрешает арбитражный суд

Так было с квартирой на Погодинской улице из примеров ниже. Положение о её продаже в редакции банка-залогодержателя утвердил Арбитражный суд города Москвы. В положении записано: цена снижается каждые 10 рабочих дней на 5% от начальной цены публичного предложения, минимальная цена (цена отсечения) — 50% этой цены. На отметках 80% и 60% продажу приостанавливают на 20 рабочих дней, и банк решает, продолжать ли её на тех же условиях или менять порядок. Банк вправе оставить квартиру за собой на любом этапе, если заявок нет. На площадке опубликован график только до 80%, то есть до первой паузы.

Где смотреть. Условия торгов — в сообщении о торгах в ЕФРСБ: bankrot.fedresurs.ru. Сведения об утверждении положения о продаже имущества гражданина тоже включают в ЕФРСБ (п. 1 ст. 213.26). Таблицу периодов с датами, ценами и задатками показывает карточка лота на электронной площадке. Даты и время начала и окончания приёма заявок для каждого периода и величину снижения организатор торгов указывает оператору площадки (п. 3.1.2 порядка проведения торгов, приказ Минэкономразвития № 495). Само положение бывает приложено к карточке лота, как на Погодинской. Если его там нет, ищите его в деле о банкротстве в картотеке арбитражных дел. Сверяйте эти документы между собой: таблица на площадке — расчёт организатора, а правила продажи — в положении.

Как прочитать график: поля сообщения о торгах

Поле Как бывает записано Что проверить
Начальная цена публичного предложения Равна начальной цене повторных торгов (п. 4 ст. 139), а та на 10% ниже начальной цены первых торгов (п. 18 ст. 110) Сверьте цепочку. Погодинская: начальная цена по утверждённому судом положению — 237 578 013,25 ₽, на 10% ниже — 213 820 211,93 ₽, с этой цены начался первый период
Величина снижения Процент от начальной цены публичного предложения: цена падает на одну и ту же сумму. Процент от цены предыдущего периода: сумма снижения с каждым разом меньше От какой цены считают процент. Это главное слово в поле
Длительность периода Рабочие или календарные дни, время начала и окончания до минуты Бывают перерывы и неравные периоды. Шмитовский проезд: с понедельника 09:00 до пятницы 23:59, в выходные заявки не принимали. Маршала Бирюзова, 2025 год: первый период с 11 августа по 17 сентября, следующие по неделе
Нижняя цена, или цена отсечения Последняя строка графика или отдельная цифра в процентах Последний период иногда ставят по круглой цене, а не по шагу. На ул. Вилиса Лациса цена 6-го периода — 5 152 500 ₽, по шагу 7-й был бы 4 122 000 ₽, а в графике 5 000 000 ₽
Задаток Процент от цены периода: уменьшается вместе с ценой. Или одна сумма от начальной цены: не меняется Закон ограничивает задаток 20% начальной цены (п. 8 ст. 110). Фиксированный задаток к концу графика занимает всё большую долю цены периода
Срок поступления задатка Не позднее окончания приёма заявок в периоде, в котором вы подаёте заявку (п. 6.1.3 порядка) Деньги должны поступить на счёт из сообщения, а не только списаться с вашего
Счёт для задатка Указан в сообщении. В примерах ниже это счёт оператора площадки (Шмитовский проезд, Маршала Бирюзова) или счёт должника (Погодинская) Реквизиты берите только из сообщения о торгах
Право залогового кредитора Для квартиры в залоге: до публичного предложения — оставить её за собой в течение 30 дней после несостоявшихся повторных торгов (п. 4.1 ст. 138); в ходе публичного предложения — в периоде без заявок (п. 4.2 ст. 138) Есть ли залог, видно в описании лота и в выписке из ЕГРН

Три квартиры в Москве: график и итог

Данные — из карточек торгов и протоколов на электронной площадке АО «Новые информационные сервисы» (nistp.ru) на 14.10.2026. Тексты сообщений в ЕФРСБ мы с ними не сверяли: сайт реестра у нас не открылся. Сделки провели не мы. Адреса даны до улицы, имён людей мы не публикуем. Номера торгов указаны, чтобы данные можно было проверить на площадке.

Шмитовский проезд: победитель в 6-м периоде из 7

  • Квартира 113,7 м², торги № 68998-ОТПП на площадке АО «НИС», лот 1. Основание — решение собрания кредиторов.
  • Начальная цена публичного предложения — 49 500 000 ₽. Каждую неделю цена снижалась на 2 475 000 ₽, то есть на 5% начальной цены. Семь периодов, нижняя цена — 34 650 000 ₽, 70% начальной.
  • Задаток — 10% цены периода: 4 950 000 ₽ в первом периоде, 3 465 000 ₽ в последнем.
  • В описании лота организатор предупредил, что в квартире живут и зарегистрированы люди.
  • Итог. В 6-м периоде (21–25 сентября 2026 года, цена 37 125 000 ₽) пришли три заявки, все в последний день периода. Одну отклонили: задаток не внесён. Допустили две — 39 055 555 ₽ и 38 177 770,99 ₽, обе поданы через представителей покупателей. Победила большая, на 5,2% выше цены периода. Как устроено участие через представителя, разобрано в статье об агенте по торгам по банкротству.

Погодинская улица: квартира в залоге, победитель в 3-м периоде из 5

  • Квартира 153,5 м², торги № 68474-ОТПП. Она в залоге у банка. Положение о продаже — в редакции банка, его утвердил суд (подробно выше).
  • Начальная цена публичного предложения — 213 820 211,93 ₽. Шаг — 10 691 010,60 ₽ (5% этой цены) каждые 10 рабочих дней. На площадке опубликованы пять периодов, до 171 056 169,53 ₽, это 80%. По положению дальше — пауза на решение банка, цена отсечения — 50%.
  • Задаток — 10% цены периода.
  • Итог. В 3-м периоде (цена 192 438 190,73 ₽) за 5 минут до конца пришли две заявки с разницей в 4 секунды. Допустили одну — 197 300 000 ₽, на 2,5% выше цены периода. Вторую отклонили: оплаченного задатка не было. Протокол о результатах и договор подписаны 14.09.2026.

Улица Маршала Бирюзова: три публичных предложения, квартира не продана

  • Квартира 316,1 м². Её продают с условием: из денег покупателя финансовый управляющий покупает должнику замещающее жильё, а право собственности переходит к покупателю не раньше регистрации этого жилья.
  • Торги № 54399-ОТПП, август — октябрь 2025 года: от 111 060 000 ₽ с шагом 3% начальной цены раз в неделю до 91 069 200 ₽ (82%). Заявок не было.
  • Торги № 60472-ОТПП, февраль — апрель 2026 года: новый график от 91 069 200 ₽, нижней цены прошлого, до 80 140 896 ₽. Единственную заявку подали за 8 минут до конца последнего периода и отклонили: задаток не оплачен. Торги не состоялись.
  • Торги № 67467-ОТПП, июль — сентябрь 2026 года: снова от 91 069 200 ₽ до 80 140 896 ₽. Заявок не было. Третья продажа началась выше, чем закончилась вторая.
  • Основание каждого публичного предложения — решение собрания кредиторов.

Что показали 38 протоколов

Поиском той же площадки мы собрали публичные предложения по квартирам в Москве 2022–2026 годов. Доли, комнаты и права требования исключили. В выборку вошли 38 торгов, которые закончились протоколом с победителем, и 16, которые не состоялись. Это не все такие торги даже на одной площадке и тем более не статистика рынка. Но по ряду видно, как вели себя покупатели в этих торгах.

Что видно в протоколах Все 38 торгов Из них 18 с начальной ценой от 12,5 млн ₽
Победитель определился в 1-м периоде 12 5
То же в последнем периоде 2 0
Цена победителя выше цены периода 38 18
Надбавка к цене периода, середина ряда 3,8% 2,9%
В периоде победы было два и больше допущенных ценовых предложений 25 10
Победная заявка пришла меньше чем за 15 минут до конца периода 24 12

Самая маленькая надбавка к цене периода — 676 ₽, самая большая — 51% (ул. Новая Башиловка, семь заявок в первом периоде). 37 победных заявок из 38 пришли в последние сутки периода.

Цена и задаток каждого периода: как посчитать

Обозначим: Ц1 — начальная цена публичного предложения, s — величина снижения в долях (5% = 0,05), k — номер периода, d — доля задатка.

  • Снижение от начальной цены публичного предложения: Цk = Ц1 × (1 − s × (k − 1)). Цена падает на одну и ту же сумму. Проверка на Шмитовском проезде: 49 500 000 × (1 − 0,05 × 5) = 37 125 000 ₽, это цена 6-го периода в карточке.
  • Снижение от цены предыдущего периода: Цk = Ц1 × (1 − s)k − 1. Каждый раз сумма снижения меньше. Так был составлен график по двухкомнатной квартире 70,3 м² в Краснодаре (торги № 57044-ОТПП на той же площадке, 2025): 7 153 600 ₽, 6 795 920 ₽, 6 456 124 ₽ и дальше на 5% от предыдущей цены. Седьмой период по формуле был бы 5 258 553,34 ₽, но в графике стоит 5 365 200 ₽, то есть 75% начальной цены. Это нижняя цена.
  • Задаток от цены периода: Зk = d × Цk. Задаток от начальной цены: З = d × Ц1 во всех периодах. На ул. 8 Марта в Москве (торги № 38488-ОТПП, 2023) задаток был 3 285 900 ₽ — 20% начальной цены — все 13 периодов. В 5-м периоде, где определился победитель, это 25% цены периода, в последнем было бы 50%.

Условный пример, не реальный лот. Начальная цена публичного предложения — 30 000 000 ₽, снижение на 10% каждые 5 рабочих дней, цена отсечения — 18 000 000 ₽ (60%), задаток — 20% начальной цены, 6 000 000 ₽ во всех периодах. Сравним две схемы снижения.

Период Снижение от начальной цены Снижение от цены предыдущего периода Доля задатка 6 000 000 ₽ в цене периода, первая схема
1-й 30 000 000 ₽ 30 000 000 ₽ 20%
2-й 27 000 000 ₽ 27 000 000 ₽ 22%
3-й 24 000 000 ₽ 24 300 000 ₽ 25%
4-й 21 000 000 ₽ 21 870 000 ₽ 29%
5-й 18 000 000 ₽, цена отсечения 19 683 000 ₽ 33%
6-й — 18 000 000 ₽, цена отсечения (по формуле было бы 17 714 700 ₽) —

При одинаковых «10%» первая схема опускается до цены отсечения за 5 периодов, вторая — за 6, а в 4-м периоде разница — 870 000 ₽. Если бы задаток считали как 10% цены периода, в 5-м периоде первой схемы он составил бы 1 800 000 ₽, а не 6 000 000 ₽. Фиксированный задаток должен быть свободен целиком, в каком бы периоде вы ни подавали заявку.

Кто побеждает и что видят другие участники

Правило победителя записано в п. 4 ст. 139: если в периоде одна заявка не ниже цены периода, право купить квартиру получает её автор; если заявок несколько, побеждает максимальная цена; при равных ценах — заявка, поданная раньше. Для выбора периода важны ещё три правила порядка проведения торгов (п. 6.1.3 приказа № 495):

  1. Заявку с ценой ниже цены периода площадка отклоняет автоматически.
  2. Заявки следующего периода рассматривают, только если в предыдущем победитель не определился. Заявка, поданная в более раннем периоде, впереди заявок следующих периодов, даже более дорогих.
  3. Задаток должен поступить до окончания приёма заявок в периоде.

Видят ли участники чужие заявки. По ходу торгов публикуют общее количество поданных заявок, без данных о заявителях (пп. «д» п. 8.1 порядка). В регламентах двух площадок, которые мы открыли, по ходу периода предусмотрено показывать только это число, без цен и имён. Публиковать ценовые предложения по ходу торгов порядок требует только на аукционе с открытой формой подачи (пп. «г» п. 8.1), для публичного предложения такого правила нет. Сведения об участниках оператор площадки хранит в тайне до размещения протокола об определении участников (п. 5.3 порядка).

Когда появляется это число, зависит от площадки. В регламенте АО «НИС» — не позднее часа после поступления сведений к оператору. На площадке «Центр реализации» — когда торги переходят в статус «Определение участников торгов» или «Приём заявок на интервале не активен». На АО «НИС» счётчик стоит в карточке торгов и считает заявки по всем лотам: в торгах по Шмитовскому проезду он показывает 12 — это 3 заявки по квартире и 9 по машино-месту. Проверьте регламент своей площадки до заявки.

Цены становятся известны после периода. Протокол о результатах организатор подписывает не позднее рабочего дня после получения проекта от площадки, его размещают на площадке и рассылают участникам (п. 7.2 порядка). В протоколах площадки АО «НИС» видны цены всех допущенных заявок периода, поэтому цены в примерах выше известны.

Когда подавать заявку: от чего зависит решение

Периода, в котором покупать всегда правильно, нет. Решение складывается из пяти вещей.

1. Ваша максимальная цена. Посчитайте её до заявки: сколько вы готовы заплатить за эту квартиру с учётом всего, что придётся сделать после покупки. Это освобождение квартиры, ремонт, долг за капремонт, срок регистрации, расходы на продажу, если вы её планируете. Как только цена периода опускается до этой суммы, каждый следующий период ожидания — расчёт на то, что никто другой не подаст заявку. Предлагать можно больше цены периода: при нескольких заявках побеждает максимальная. Победитель на Шмитовском проезде предложил на 1 930 555 ₽ больше цены периода, и этого хватило против второй допущенной заявки.

2. Риск, что купит другой. Каждый период ожидания снижает цену на шаг, но в этом же периоде может прийти чужая заявка. Тогда торги для вас закончены. В нашей выборке в 25 торгах из 38 в периоде победы было два и больше допущенных ценовых предложений, а в 12 победитель определился уже в первом периоде.

3. Залоговый кредитор. Если квартира в залоге, кредитор вправе оставить её за собой на любом этапе снижения, если в этом периоде нет заявок по цене периода. Торги тогда завершаются (п. 4.2 ст. 138 закона о банкротстве, п. 6.1.3 порядка). Ждать пустого периода по заложенной квартире значит рисковать, что продажа закончится без вас. Если вы следите за заложенной квартирой ещё на повторных торгах и ждёте публичного предложения, его может не быть: после несостоявшихся повторных торгов у кредитора есть 30 дней, чтобы оставить квартиру за собой (п. 4.1 ст. 138).

4. Нижняя цена и что будет, если не продали. Если заявок нет и в последнем периоде, торги признают несостоявшимися (п. 7.1 порядка). Что дальше, решают кредиторы, а для заложенной квартиры — залоговый кредитор: новые торги с новым графиком, изменение положения или пауза, как в положении по Погодинской. В нашем ряду семь квартир, которые после публичного предложения без победителя выставили снова, — всего девять таких повторов. В семи повторах новый график начинался ровно с нижней цены прошлого, в одном — на 40 000 ₽ ниже, в одном — выше (ул. Маршала Бирюзова). Между продажами прошло от 1 до 258 дней. По шести квартирам из семи потом определился победитель, по двум — в первом же периоде новой продажи. Если имущество гражданина так и не продали и кредиторы отказались принять его в счёт своих требований, после завершения реализации его передают гражданину (п. 5 ст. 213.26).

5. Задаток — к концу периода, а не к моменту заявки. Задаток должен поступить на счёт из сообщения не позднее окончания приёма заявок в периоде (п. 6.1.3 порядка). На ул. Маршала Бирюзова единственную заявку подали за 8 минут до конца последнего периода и отклонили, потому что задаток не был оплачен. Торги не состоялись. По той же причине отклонили по одной заявке в периодах победы на Шмитовском проезде и на Погодинской улице. Переводите задаток заранее и проверяйте зачисление, а не списание.

Ситуация Что учесть
Цена периода выше вашей максимальной Ждать следующего периода. Даты смены периодов — в графике, новый период может начаться сразу после окончания прошлого
Цена периода впервые не выше вашей максимальной Подавать заявку в этом периоде и с той ценой, которую вы готовы заплатить. Следующий период дешевле, только если в этом никто не подаст заявку
Квартира в залоге В периоде без заявок кредитор может оставить её за собой, и торги закончатся
Цена близка к нижней Если заявок не будет, торги не состоятся. В нашем ряду новая продажа чаще начиналась с нижней цены прошлой, но бывало и выше, как на ул. Маршала Бирюзова
Задаток — фиксированная сумма от начальной цены Свободной нужна вся сумма с первого периода, даже если вы ждёте последнего
Заявок по счётчику площадки пока нет В нашей выборке в 24 торгах из 38 победная заявка пришла меньше чем за 15 минут до конца периода. Пустой счётчик не значит, что в этом периоде никто не подаст заявку

Почему квартиру не купили раньше: что проверить до заявки

Публичное предложение начинается после двух неудачных попыток продажи. На аукционе и повторных торгах квартиру не купили: допущенных участников не было, участник был один и договор с ним не заключили, или договор с победителем не заключили. Причину ищите до задатка. В карточках из примеров возможные причины видны прямо в описании лота:

  • Люди в квартире. На Шмитовском проезде организатор указал, что в квартире живут и зарегистрированы люди. Выселение — это отдельные срок и бюджет, а если среди жильцов есть дети, спор сложнее и срок труднее предсказать: разобрано в статье о выселении после покупки квартиры с торгов.
  • Обременения. В лоте на ул. 8 Марта указано, что в отношении квартиры есть обременения по решению районного суда.
  • Особые условия продажи. Квартиру на ул. Маршала Бирюзова продают с покупкой замещающего жилья для должника. Право перейдёт к покупателю только после регистрации этого жилья, и срок этого шага покупатель не контролирует.
  • Аресты. В карточке по Погодинской управляющий напоминает, что с даты признания гражданина банкротом прежние аресты снимаются, но оговаривает, что за действия третьих лиц, наложивших аресты, не отвечает. Какие аресты остались в реестре и кто их снимает, проверяют по выписке из ЕГРН.

Другие возможные причины — доля вместо целой квартиры, нет возможности осмотреть квартиру, начальная цена по спорной оценке. Таблица «риск → чем грозит → где проверить» — в статье о рисках покупки и проверке лота до задатка. Снижение цены лота само по себе ничего не говорит о рыночной цене квартиры: его задаёт график, а не оценка.

После победы

Победителя определяют протоколом. В течение 5 дней с даты его подписания управляющий направляет победителю предложение заключить договор и проект договора по предложенной цене. Подписать договор нужно в течение 5 дней с даты получения предложения, иначе задаток не возвращается (п. 16 ст. 110). Оплатить цену нужно в течение 30 дней со дня подписания договора (п. 19 ст. 110), а задаток засчитывается в цену (п. 5 ст. 448 Гражданского кодекса). Договор, оплата, регистрация права и передача ключей разобраны в шагах 6–9 пошаговой статьи.

Протокол — ещё не покупка. Квартиру на ул. Новая Башиловка с 2025 по 2026 год выставляли трижды: дважды после протокола с победителем её продавали снова. Почему — из карточек не видно.

Закон от 26.07.2026 № 253-ФЗ меняет закон о банкротстве. Когда вступают в силу его поправки, разобрано в разделе пошаговой статьи.

Источники

Нормы — в редакциях на 14.10.2026 (КонсультантПлюс): закон о банкротстве — ред. от 04.08.2026, приказ № 495 — ред. от 29.10.2025, Гражданский кодекс, часть первая — ред. от 10.06.2026.