Квартиры с торгов в Москве: город, банкротство, арест или залог банка

Квартиры с торгов в Москве продают на четырёх рынках, и правила у них разные. Город продаёт свои квартиры, управляющие в делах о банкротстве — квартиры должников, организаторы торгов по поручению судебных приставов — арестованные квартиры. Четвёртый рынок — квартиры в залоге у банка: их продают через суд на публичных торгах, в деле о банкротстве владельца или без торгов. У города документы и порядок ипотеки прописаны прямо в лоте, но аукцион идёт только на повышение от рыночной оценки. Стартовая цена ниже оценки бывает там, где её снижает закон: на повторных торгах и в публичном предложении при банкротстве, на вторичных торгах арестованного имущества, на публичных торгах заложенной квартиры. На этих же рынках выше риск: жильцы, неснятые аресты и залоги, оспаривание торгов. Его проверяют до задатка.

Правила и цифры проверены по текстам законов и документации торгов на 13.10.2026. Условия конкретного лота всегда смотрите в его извещении.

Четыре рынка в одной таблице

Где стартовая цена ниже оценки

На торгах стартовую цену задаёт правило. Поэтому смотрите на две вещи: что по закону задаёт стартовую цену и когда закон её снижает. Обещанный в рекламе процент без методики ничего не говорит о конкретной квартире.

Условный пример. Рыночная стоимость квартиры по отчёту оценщика 20 млн ₽. Для простоты считаем, что положение о продаже при банкротстве и оценка пристава тоже дали 20 млн ₽. Как меняется начальная цена по закону:

Это стартовые цены. Итог решают заявки и ставки: если лот интересен многим, цена на аукционе поднимается. Если квартира дошла до повторных (при аресте — вторичных) торгов или публичного предложения, значит, на первых её никто не купил. Причину ищите до заявки: например, в квартире живут люди, есть долги или обременения, внутрь не пускают.

Оценка в лоте отражает мнение оценщика на дату отчёта. Сравните её с ценами похожих квартир рядом, прежде чем считать разницу.

Городские торги: ДГИ, Фонд реновации и портал «Торги Москвы»

Город продаёт свои квартиры. В документации лота продавцом указан Департамент городского имущества Москвы (ДГИ), организатором торгов — Департамент города Москвы по конкурентной политике. Аукцион электронный. Городские лоты публикуют на портале «Торги Москвы»: 13.10.2026 в каталоге было 467 квартир. Туда же перенесён раздел торгов с другого городского портала.

К лоту приложены отчёт об оценке, выписка ЕГРН, выписка из домовой книги, поэтажный план, проект договора в двух вариантах (с кредитом и без) и памятка покупателю. Участвовать может любой гражданин или компания. Осмотреть квартиру может любой желающий: запрос подают через личный кабинет не позже чем за 2 рабочих дня до конца приёма заявок.

Деньги и сроки по документации лота:

1. Задаток указан в извещении. В трёх лотах, которые мы открыли 13.10.2026, он был ровно 2% начальной цены. Проигравшим задаток возвращают в течение 5 дней после итогов. Участнику со вторым по величине предложением его возвращают позже: в течение 5 дней после того, как победитель подпишет договор.
2. Договор заключают не раньше 10 и не позже 20 дней после публикации протокола об итогах. Он приходит в личный кабинет, его подписывают квалифицированной электронной подписью. Памятка предупреждает, что сервис подписания не работает на macOS.
3. Оплата в полном объёме не позже 7 дней после подписания договора. При ипотеке порядок другой, он описан ниже.
4. Ключи выдают не позже 10-го рабочего дня после полной оплаты и подписания договора. Документы на регистрацию права в Росреестр подаёт продавец.

Если победитель не подписал договор или не оплатил покупку в срок, задаток не возвращают. Тогда договор по своей цене обязан заключить участник со вторым по величине предложением; если он откажется, тоже потеряет задаток. Поэтому ставку на городском аукционе стоит делать только по цене, по которой вы готовы купить, даже если окажетесь вторым.

Ипотека. Документация прямо её предусматривает. Сведения о кредите нужно прислать в течение 9 дней после публикации протокола, иначе придёт договор без кредита. Если не успели, по памятке можно не позже 5 рабочих дней после заключения договора без кредита представить копию кредитного договора: условия оплаты уточнят дополнительным соглашением. Пока его не подписали, действует срок оплаты из договора без кредита: 7 дней после подписания. Свои деньги за вычетом задатка вносят не позже 7 дней после подписания договора, а кредитную часть банк перечисляет не позже 10 рабочих дней после регистрации права. В памятке для ипотеки указан срок выдачи ключей — не позже 10-го рабочего дня после подписания договора. В проекте договора с кредитом срок другой: в течение 10 рабочих дней после полной оплаты, то есть после того, как банк перечислит кредит. Ориентируйтесь на срок в договоре.

Долги. По общему правилу неоплаченные взносы на капремонт переходят к новому собственнику. Исключение — когда прежний собственник субъект РФ, в том числе город Москва: тогда долг к покупателю не переходит (ч. 3 ст. 158 ЖК). Долги прежнего собственника за коммунальные услуги к покупателю тоже не переходят. Памятка советует сверить показания с управляющей компанией и Мосэнергосбытом с даты перехода права.

Фонд реновации. Всем желающим фонд предлагает готовые квартиры через сайт «Московские кварталы»: это прямая продажа от города, без торгов. Аукционы на сайте фонда проводятся для участников программы реновации; 13.10.2026 активных лотов там не было.

Торги по банкротству: ЕФРСБ и электронные площадки

Квартиру должника продают в деле о банкротстве, чтобы рассчитаться с кредиторами. У гражданина торги ведёт финансовый управляющий, у компании — конкурсный управляющий. Недвижимость продают на открытых торгах в электронной форме.

Сообщение о торгах публикуют в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) не позже чем за 30 дней до торгов. Сведения реестра открыты для всех. Организатор обязан дать ознакомиться с квартирой и документами на неё, в том числе осмотреть и сфотографировать.

Как меняется цена:

1. Первые торги по начальной цене из положения о продаже.
2. Если они не состоялись, повторные торги на 10% ниже.
3. Если не состоялись и повторные, публичное предложение. Цена снижается через периоды; величину и срок снижения указывают в сообщении о торгах. Квартиру получает участник, который в текущем периоде подал заявку с ценой не ниже цены периода. Если таких заявок несколько, побеждает большая цена, а при равных ценах более ранняя заявка.

Деньги и сроки:

1. Задаток — до 20% начальной цены. Проигравшим его возвращают в течение 5 рабочих дней после протокола.
2. Договор управляющий направляет победителю в течение 5 дней после протокола. Если победитель не подпишет его в течение 5 дней после получения, задаток не вернут.
3. Оплата — в течение 30 дней после подписания договора.

Ипотека. Закон отводит на оплату 30 дней. Взять ипотеку можно, если банк заранее согласился кредитовать именно этот лот и успевает к сроку. Это выясняют до задатка.

Когда меняется закон. Закон от 26.07.2026 № 253-ФЗ меняет закон о банкротстве. Он вступает в силу 27.07.2027, часть норм — с 01.01.2028, отдельные — ещё позже. К делам о банкротстве, начатым до 27.07.2027, новая редакция, как правило, не применяется до конца процедуры, введённой до этой даты. Какая редакция применяется к вашим торгам, зависит не только от их даты, но и от того, когда возбуждено дело и введена процедура. Правила конкретных торгов сверяйте с сообщением о торгах в ЕФРСБ. Применимость изменений к вашему делу уточните у юриста.

Пошагово, с деньгами и днями на каждом шаге: как купить квартиру с торгов по банкротству.

Арестованные квартиры: торги по поручению приставов

Когда долг взыскивают через судебных приставов, пристав может передать квартиру должника на продажу. Недвижимость продают на открытом аукционе. Продавец — Росимущество (это записано в положении о нём) или привлечённая организация.

Извещение размещают на torgi.gov.ru и на сайте ФССП. Стартовая цена не может быть ниже оценки в постановлении пристава. Если торги не состоялись, вторичные назначают не раньше чем через 10 дней и не позже чем через месяц. Начальная цена на них на 15% ниже, если причина срыва первых — меньше двух заявок или участников либо никто не поднял цену. Если не состоялись и вторичные, пристав предлагает взыскателю, то есть кредитору, оставить квартиру за собой по цене на 25% ниже оценки.

Задаток указан в извещении. Победитель должен оплатить квартиру полностью в течение 5 дней со дня торгов. Если он не оплатил покупку в срок, договор с ним считается незаключённым, а торги — несостоявшимися.

Ипотека. На оплату закон даёт 5 дней, поэтому одобрение банка на конкретную квартиру нужно получить до торгов.

Запреты в ЕГРН. После торгов на квартире могут остаться запреты по другим долгам владельца. До заявки проверьте выписку ЕГРН и выясните, кто и на каком основании их снимет.

Залоговые квартиры банков: три разных пути

«Залоговая квартира банка» не отдельный вид торгов. За этими словами стоят три пути с разными правилами цены, срока и оплаты.

1. Через суд и публичные торги. Банк обращает взыскание на квартиру через суд, и её продают на публичных торгах в исполнительном производстве. Правила задаёт закон об ипотеке:
   • старт 80% рыночной стоимости по отчёту оценщика, если цену установили по такому отчёту;
   • задаток не больше 5% начальной цены;
   • извещение публикуют не раньше чем за 30 и не позже чем за 10 дней до торгов;
   • победитель платит в течение 5 дней, иначе задаток не возвращают; договор заключают в течение 5 дней после оплаты;
   • если на первых торгах было меньше двух покупателей или никто не поднял цену, начальная цена повторных торгов на 15% ниже;
   • если не состоялись и повторные, банк вправе оставить квартиру за собой по цене не более чем на 25% ниже первой начальной.
2. Банкротство владельца квартиры. Квартиру продают в деле о банкротстве по правилам из раздела выше. Начальную цену и условия торгов определяет банк-залогодержатель, при споре решает суд.
3. Без торгов. Владелец продаёт квартиру с согласия банка или банк продаёт имущество, которое оставил за собой. Это обычная сделка: цену назначает продавец, закон её не снижает. Такие объекты продают и через площадки банков: например, у ВТБ есть «КомиссиON» для залогового имущества ВТБ и других банков. Ипотека на покупку квартиры, которая в залоге у банка, возможна; пример — программа ВТБ для квартир в залоге у другого банка.

Первое, что надо выяснить по такому объявлению: какой из трёх путей перед вами. От ответа зависят стартовая цена, срок оплаты и возможность ипотеки. Путь видно по основанию продажи и по продавцу:

• Сообщение в ЕФРСБ и номер дела о банкротстве — второй путь.
• Извещение на torgi.gov.ru с номером исполнительного производства — публичные торги. Правила первого пути относятся к продаже по требованию банка-залогодержателя, а старт 80% оценки — к взысканию по решению суда. Исполнительное производство открывают и по исполнительной надписи нотариуса, без суда. Если же взыскание идёт по долгу перед другим кредитором, не залогодержателем, квартиру продают по правилам для арестованных квартир.
• Продаёт банк после взыскания без суда. Это отдельный случай, он не входит в три пути выше. По исполнительной надписи нотариуса пристав может передать банку квартиру или документы на неё. Тогда продажу ведёт сам банк по правилам ГК и закона об ипотеке, например на открытом аукционе через организатора торгов по договору с банком. Условия смотрите в извещении организатора.
• Продаёт владелец с согласия банка или банк — квартиру, которую оставил за собой, — третий путь, обычная сделка.

Кто взыскатель и на каком основании продают квартиру, уточните у организатора торгов до заявки.

Как выбрать рынок под задачу

Квартира для жизни, с ипотекой, без суда и переписки с управляющим. Ближе всего город. Документы и порядок ипотеки прописаны в лоте, долг города по капремонту не переходит. Итоговая цена не ниже рыночной оценки из лота: аукцион идёт только вверх, а единичная заявка получает договор по начальной цене.

Цена ниже оценки, есть время на проверку и оформление. Это банкротство на повторных торгах и в публичном предложении, арест на вторичных торгах, залог на публичных торгах. Здесь решают проверка до задатка и запас по срокам: регистрация права, снятие арестов и залогов, иногда выселение. Если человек, потерявший право пользоваться квартирой, не выезжает сам, выселить его можно только по решению суда.

В объявлении написано «залоговая квартира». Сначала определите путь продажи: как это сделать, написано в разделе про залоговые квартиры. От него зависит, по правилам какого рынка пойдёт покупка и торги ли это вообще.

Что проверить до задатка в любом из рынков

Мы разобрали вопросы и истории покупателей с открытых площадок с октября 2024 по октябрь 2026 года. У разных людей повторяются две истории после победы. Первая: в квартире остались зарегистрированные жильцы. Вторая: регистрацию права остановили из-за неснятых арестов и залогов.

«Купила квартиру на торгах. Не могу оформить права собственности вот уже полгода. Хожу по приставам с документами и заявлениями о закрытии запретов и снятии обременений, их много у прошлого хозяина.»

— вопрос покупателя на юридическом сайте, октябрь 2025 года

Минимум, который стоит закрыть до перевода задатка:

1. Кто продаёт и на каком основании. Сообщение в ЕФРСБ, извещение на torgi.gov.ru или карточка на torgi.mos.ru; номер дела о банкротстве или исполнительного производства.
2. Выписка ЕГРН. Собственник, залог, аресты и запреты, и кто их снимет после торгов.
3. Кто зарегистрирован и кто живёт. Если люди не выедут сами, выселение пойдёт через суд.
4. Долги по капремонту. Они переходят к покупателю, кроме случая, когда прежним собственником были Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование.
5. Сроки договора и оплаты. Деньги, включая ипотеку, должны быть готовы к сроку из извещения. Если победитель уклонится от договора или не оплатит покупку, он рискует задатком.
6. Риск оспаривания. Торги с нарушением правил суд может признать недействительными по иску заинтересованного лица в течение года со дня торгов. Тогда недействителен и договор с победителем.

Подробная таблица рисков — чем каждый грозит и где его проверить: риски покупки квартиры с торгов и проверка до задатка. Как мы проводим такую проверку и ведём сделку, описано в разделе «Как работаем».

Источники

Проверено 13.10.2026.

• Закон о банкротстве (127-ФЗ): ст. 28, ст. 110, ст. 111, ст. 139, ст. 213.26.
• Закон от 26.07.2026 № 253-ФЗ: официальное опубликование 26.07.2026, ст. 11: вступление в силу и переходные положения.
• Закон об исполнительном производстве (229-ФЗ): ст. 78, ст. 87, ст. 89, ст. 90, ст. 91, ст. 92.
• Постановление Правительства РФ от 10.09.2012 № 909: torgi.gov.ru как официальный сайт торгов, в том числе по реализации имущества должника.
• Положение о Росимуществе (постановление Правительства РФ от 05.06.2008 № 432), п. 5.5.
• Закон об ипотеке (102-ФЗ): ст. 54, ст. 55, ст. 56, ст. 57, ст. 58, ст. 59.
• Гражданский кодекс: ст. 448, ст. 449, ст. 449.1.
• Жилищный кодекс: ст. 35, ст. 158.
• Портал «Торги Москвы»: каталог квартир и карточка лота с документацией и памяткой покупателю.
• Фонд реновации: аукционы для участников программы; «Московские кварталы».
• ВТБ: «КомиссиON», покупка квартиры в залоге у другого банка.